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中金:7月存量房量稳价降,景气度修复仍须时间

时间:2022-08-12 07:35:32 来源:紫竹語嫣 浏览次数:94 我来说两句(0) 字号: T T

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7月房价延续边际下行趋势,但成交量环比持平、同比走强。7月中金同质性二手住宅成交价格指数环比下跌0.8%,其中高能级城市和中低能级城市分别环比下跌0.5%和1.4%。尽管价格下行趋势暂未见修复,但7月二手房成交量指数环比基本持平,同比跌幅受基数走低影响收窄9ppt至-8%,整体表现较为平稳;同时成交议价空间环比6月基本持平为3.54%,反映市场上买卖双方议价能力保持均衡。综合量价表现,7月景气度下行趋势略有趋缓,中金存量房市场景气度指数环比跌幅收窄至-0.03%。

领先供需指标显示存量房市场景气度修复仍须时间,城市间价格预期分化明显。需求侧,7月重点城市挂牌房源关注度环比转跌1.3%,结束了2季度以来的连续小幅回升,潜在购房需求仍略显疲弱;供给侧,7月中金同质性二手住宅挂牌价格指数环比下降0.6%,存量挂牌房源调价幅度再次走弱12BP至-2.62%,售房者价格预期仍有下行压力。综合供需两侧领先指标,存量房市场景气度修复或仍须较长时间,7月领先景气指数环比仍降0.07%。分城市来看,目前我们监测的重点城市挂牌价同比虽均有所下跌但分化明显,其中北京、合肥、上海、成都跌幅小于3%,青岛、郑州、天津、东莞跌幅超过8%。

7月住宅挂牌租金环比涨幅收窄,同比跌幅走阔。7月中金同质性挂牌租金指数环比继续上涨0.3%,但涨幅较6月略有回落,同比跌幅受高基数影响走阔至-1.7%,挂牌住宅租售比边际略上行至1.98%。7月平均待租周期为2.33个月,较去年同期提高0.07个月。

7月存量房市场量稳价降,景气度下行趋势略有趋缓;但领先供需指标表明潜在购房需求仍疲弱,售房者价格预期也有压力,我们认为市场景气度修复可能还需一定时间。叠加3季度房企信用债到期较为密集,“保交楼、稳预期”的具体举措出台和落实节奏也存在不确定性,我们认为短期地产股受情绪影响波动性或加强,但中期维度上优质龙头房企集中度提升的确定性仍高。

政策变化或基本面修复不及预期;房企信用端加速恶化;疫情影响超预期。

中金存量住房市场价格指标体系

图表1:2022年7月中金同质性二手住宅全部城市加权平均成交价格指数下降至95.4,其中超高/高能级城市和中低能级城市加权平均成交价格指数分别为96.9和92.7

中金:7月存量房量稳价降,景气度修复仍须时间资料来源:搜房、58、贝壳等房产中介网站,中指数据库,中金公司研究部

图表2:2022年7月中金­­同质性二手住宅成交价格指数同比下降的城市为44个,全部城市加权平均成交价格指数同比下跌-7.7%

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注:同比上升、持平、下降分界点分别为+3%和-3%。

图表3:2022年7月中金同质性二手住宅全部城市加权平均成交价格指数环比跌幅为-0.8%

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图表4:2022年7月中金同质性二手住宅成交价格指数10城环比上涨,9城环比持平,30城环比下降

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注:环比上升、持平、下降分界点分别为+0.5%和-0.5%。

图表5:2022年年初至今12个城市群房价均有所下跌,北部湾城市群跌幅最深达-5.9%

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图表6:2022年7月12个城市群房价环比均有所下跌,中原、哈长和辽中南城市群跌幅超过-1%

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图表7:各城市中金同质性二手住宅成交价格指数年初至今涨幅

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图表8:2022年7月各城市二手住宅平均、最高、最低成交价格

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图表9:7月二手住宅成交量指数环比微跌5%,同比跌幅收窄至-8%

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中金存量住房市场活跃指标体系

图表10:2022年7月全部城市加权平均成交周期环比上行至186天,加权平均成交议价空间基本持平为3.54%

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注:成交周期为滞后性指标,通常滞后成交议价空间3-6个月。

图表11:2022年7月重点城市近期挂牌的在售二手住宅加权平均关注度环比下降1.3%

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注:6月以来上海关注度指标临时不可得,故将历史数据中上海相关数据全部调出,以实现相对可比。

图表12:2022年7月中金同质性二手住宅重点城市加权平均挂牌价格指数同比下跌4.9%,环比下降0.6%

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注:环比上升、持平、下降分界点分别为+0.5%和-0.5%。

图表13:2022年7月各城市中金同质性二手住宅挂牌价格指数同比均有所下跌,4城跌幅超过-8%

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图表14:2022年7月中金同质性二手住宅挂牌价格指数4个城市环比上升,18个城市环比下降

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图表15:2022年7月,重点城市在售二手住宅挂牌价调增套数占比环比微降0.3ppt至2.1%

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图表16:2022年7月各城市在售二手住宅挂牌价调增套数占比均低于5%

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图表17:2022年7月合肥在售二手住宅挂牌价调增套数占比环比降幅最大为-1.4ppt

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图表18:2022年7月重点城市加权平均在售调价二手住宅调价幅度边际走阔12BP至-2.62%

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图表19:2022年7月各城市在售调价二手住宅调价幅度仍均为负值,下调幅度最浅的城市是上海为-1.2%

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图表20:2022年7月西安在售调价二手住宅平均调价幅度环比上行速度最快,达到116BP

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中金存量住房市场景气指数体系

图表21:2022年7月中金存量住房市场全部城市和重点城市加权平均景气指数环比分别下跌至98.93和99.43

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图表22:2022年7月5城景气指数高于100,44城景气指数低于100

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注:以2Q20至3Q20的平均水平为100。

图表23:2022年7月中金存量住房市场景气指数同比下降的城市数为46城

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注:同比上升、持平、下降分界点分别为+0.5%和-0.5%。

图表24:2022年7月中金存量住房市场全部城市和重点城市加权平均景气指数环比分别下跌0.03%和0.02%

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图表25:2022年7月中金存量住房市场景气指数13城环比上涨,18城环比持平,18城环比下降

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注:环比上升、持平、下降分界点分别为+0.1%和-0.1%。

图表26:2022年7月重点城市中金存量住房市场领先指数环比下降0.07%至99.52

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注:以2Q20至3Q20的平均水平为100。

中金存量住房市场租赁指标体系

图表27:2022年7月中金同质性挂牌租赁住宅加权平均租金指数环比上涨0.3%至100.2

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图表28:2022年7月监测20城中同质性挂牌租赁住宅租金指数7城环比上涨,11城环比持平,2城环比下降

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注:环比上升、持平、下降分界点分别为+0.25%和-0.25%。

图表29:2022年7月加权平均挂牌住宅租售比环比上行1.6BP至1.98%,平均待租周期为2.33个月

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注:2022年6月由于疫情影响出租量下行较快导致待租周期跳涨,因此该月采用4-6月移动平均待租周期。

图表30:2022年7月20城挂牌租赁住宅平均租金为43.3元/

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图表31:2022年7月监测城市挂牌租赁住房租金指数环比涨幅最大的城市为成都,为.3%

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图表32:2022年7月广州、北京、上海的挂牌住宅租售比中位数分别为1.73%、1.74%和1.88%

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图表33:2022年7月挂牌住宅租售比环比涨幅最高的城市为西安,为9.7BP

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图表34:2022年7月北京、上海挂牌租赁住宅待租周期最短,分别为1.5和1.7个月

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估值

图表35: A股地产公司历史NAV折让水平和动态市盈率

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图表36:港股地产公司历史NAV折让水平和动态市盈率

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本文摘自:2022年8月11日已经发布的《7月存量房量稳价降,景气度修复仍须时间》

张宇 SAC 执业证书编号:S0080512070004 SFC CE Ref:AZB713

李昊 SAC 执业证书编号:S0080522070007 SFC CE Ref:BSI853

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