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由两张图看当前深圳楼市的基本行情

时间:2022-06-15 07:00:08 来源:娱乐视窗 浏览次数:98 我来说两句(0) 字号: T T

今天给大家看两张来自“易居50城市场监测系统”的图,图一是“深圳房价格环比跌幅图”,图二是“深圳二手房成交量”,这两张图比较清晰地显示了当前深圳楼市的基本行情,我们在这里针对这两张图对深圳当前楼市的大体走势做一个基本分析。

由两张图看当前深圳楼市的基本行情

由两张图看当前深圳楼市的基本行情

从图一可以看出,深圳楼市在2015年年中达到房价环比上涨的峰值后,就一路震荡收窄,从2016年11月到2019年8月的将近三年时间内,形成环比上下一个点左右的窄幅波动期,从2019年9月开始,环比上涨水平再一次进入一个小高峰阶段,最高为2020年6月,环比上涨大约1.4%,直到2021年3月的环比上涨大约0.8%左右,随后,从2021年4月开始了持续到今天的环比连续下跌行情,2021年4月环比上涨回落到大约0.3%左右,最低为2022年3月的环比下跌大约0.3%左右。期间只有2022年4月环比跌幅收窄至0.1%左右,然而进入5月,环比跌幅再一次小幅拉大到0.2%左右的水平。

显然,2021年2月8日深圳出台的“二手房参考价”政策是这一轮房价持续下跌的主要原因。因为这项政策是二月出台的,但一二手房成交系统交易有一定的滞后性,所以三月份的环比数据仍然呈现拔高态势,但进入四月,滞后的成交量数据已经消化完毕,当月显示的数据已经是三月积累下来的环比下滑的数据。

图二可以直接看到从2012年以来十年间深圳二手房成交量的波动情况。在2021年2月二手房参考价政策出台之前,深圳二手房月成交量大体在平均5000套至6000套的水平,最高为2016年3月,达到将近19000套。期间也有个别月份成交量下滑到2000套到3000套的现象,但都是非常偶然的情况。然而,自二手房参考价政策出台后,从2021年3月的大约7000套成交量开始,就逐月下滑,一直下滑到2022年2月的最低点700多套的“冰点”水平。随后的三个月,成交量又逐月小幅回升,到5月,成交量为2318套,环比上升19%。

从上面两张图可以看出,深圳楼市从去年二手房参考价政策出台之后的一年多时间里,多数月份是在逐月下滑和低迷的态势中。今年春节后的三个月,楼市成交量环比呈现小幅上升现象,并没有来自深圳本身的任何直接的扶持政策的影响,而主要是由两大原因引起,其一是国家层面的宽松政策包括降准降息政策的影响,其二是深圳市场本身供需关系的微妙改变,一些二手房业主不愿继续在价格上坚挺下去,有适当下浮,而一些买主在外围宽松环境刺激下,也不再等待,伺机进场下单。

尽管深圳楼市出现一定的回暖态势,但从房价看,仍然在下跌通道里,只是下跌幅度有所收窄而已,而且,5月的下跌幅度再一次小幅加大,可见,所谓“回暖”态势仍然不稳定。而从二手房成交量看,尽管近三个月来成交量是逐月回升的,但从最高的5月数据看,也不过2318套,与过去十年中的平均5000套至6000套的成交量相比,仍然有很大的距离。可见,深圳楼市的真正回暖仍然在路上,能否真正回归到正常年份的水平,仍然需要密切观察才能下明确的结论。

从深圳房地产的发展趋势看,2020年以来,深圳已经持续加大了新房宅地的供应,预料未来几年每年的新房上市量都会明显加大,假如二手房参考价政策不发生调整,假如二手房成交量暂时回不到以往5000套到6000套的月平均成交量水平,这种情况下,深圳已经持续了多年的一二手房成交大约“1:2”的比例关系可能将发生改变,一手房成交量将会较大幅度上升,可能导致一二手房成交量比例出现“1:1”甚至“2:1”的比例。

我们知道,发达国家的新房成交量都很低,欧美大约占比不到10%,或者说一二手房成交比例为“1:9”,国内目前一线城市约为“3:7”,二线城市约为“4:6”,三四线城市约为“5:5”甚至“6:4”、“7:3”。深圳原来基本上是“3:7”,似乎靠近发达国家的模式,新房成交少,二手房成交多,然而事实上,多年来深圳之所以二手房成交量多,主要是因为新房供应量上不去,导致成交数据失真。未来一些年,当新房供应量上去的时候,深圳一二手房的成交占比会重回一手房高于二手房的态势,尤其是在二手房参考价不变的背景下,这样的占比出现的概率将会更大。

回头来再看一下上述两张图带给我们的分析。

一个问题是,深圳当前房价下跌的趋势会继续下去吗?我的分析是,如果深圳坚持目前的不投放相应的房地产扶持政策的前提下,房价整体偏弱的格局将会延续,短期内深圳住房均价不会上涨,甚至仍然会有小幅下滑,然而,也存在结构性的价格表现,好的地段,好的房产资源,其价格仍然坚挺,甚至不排除小幅上扬,而多数一般地段的房价可能会维持现有价格的窄幅波动态势。部分地段差、配套差、房产资源一般的住房价格可能仍然有一定下跌空间。

另一个问题是,深圳二手房成交量会继续上升吗?在外部宽松政策和氛围以及供需关系自发调整下,深圳二手房成交量仍然会惯性地呈现继续上升的态势,估计月成交量会继续向3000套甚至更高一点的目标拓展。然而,在二手房参考价政策没有改变的前提下,让二手房成交量直接回到原来的5000套到6000套的平均月成交量水平,这个还是有点难度的。

再一个问题是,深圳政策面真的不会投放相应的扶持性政策吗?我感觉投放的概率已经很小了,因为在政策面看来,目前的楼市状况是正常的,成交量在稳步回升,房价在稳步下降或企稳,这正是政策希望看到的局面,因此,所谓投放扶持政策已经变得没有意义,甚至,任何的扶持性政策投放都可能给楼市带来不必要的“加热”性刺激,导致出现可能难以控制的“炒房”现象的回归。

当然,我认为政策面并不是铁板一块,因为后面有一个更重要的背景因素。一季度深圳经济数据不太好看,仅录得2%的超低增幅,对于全年6%的经济增长任务是一个非常严峻的形势。所以,二季度的经济数据就显得非常关键,若二季度乃至上半年的经济数据仍然上不去,那么,进入7月份,楼市政策会不会根据全市总的经济形势做出适当修正性、配合性调整,这个问题应该是有回旋余地的,关键要看6月份、二季度乃至上半年深圳经济的总体走势数据。

总的期待是,希望深圳经济尽快恢复活力,走出较强的回升格局;希望深圳房地产和楼市稳健发展,形成合理、正常的成交量和稳定的房价走势。

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