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要轮到学区房开始走一波了吗?

时间:2022-06-06 09:18:09 来源:不离不弃 浏览次数:73 我来说两句(0) 字号: T T

5.17新政实施半月有余,对二手房的拉动作用还是很明显的。有数据显示,5月杭州共成交二手房4857套,其中新政后成交占64%。

那么二手房的回温,传导到学区房了吗?

杭报房产经过了解发现,有些区域成交活跃,有的地方则“按兵不动”。总体上看,成交的房源以小户型、低总价居多。

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江南实验学校学区房一周成交12套

89方受欢迎

一套110方的江南实验学区房,小金信心满满地带了三组客户去看,他有预感那套房子能成交。结果上上周五,那套房子被小金的同行订掉了。

那是套新州花苑的房子,虽然房龄有10几年了,但条件不错,精装修,带地暖。更重要的是,房东诚心卖,550万的总价最后降了20万成交,单价4.81万元/平方米。

要轮到学区房开始走一波了吗?

新州花苑实景图/张向芳

那天,小金曾带一对年轻夫妻看过这套房,夫妻俩很满意,不光房子看着舒服,小区内就有幼儿园,而且江南实验学校月明校区就在小区西边,学校南面就是即将开业的银泰百货滨江店,以后不管上学还是生活可是太方便了。但是两人想回家再考虑下,结果其他人就捷足先登了。

小金是滨江某机构的二手房经纪人,主要做江南实验学校周边的二手房交易。他说,新政后第一周,基本没有感到有什么变化。到了第二周,整个区域的带看量、成交量都起来了。一些性价比高的房子,如果下手不果断,可能就“飞”了。

新政第二周,江南实验学校的学区房成交了12套。这个数字是平时的3倍。除了新州花苑,还有欣盛东方郡、风雅钱塘、湘云雅苑、荣安望江南等小区,都有成交。与此同时,中介的带看量也翻倍增多,小金的一个同事,一周带看了100多套房子。

要轮到学区房开始走一波了吗?

江南实验学校实景图/张向芳

作为滨江区最好的学校之一,九年一贯制的江南实验学校,在杭州公办学校中属于第一梯队。划片范围内的小区,约有23个,房龄8-14年的比较多。到这边买房的买家,有一些是因为在周边工作,更多的是为了孩子读书。后者基本能占90%。

在最近成交的房源中,成交最多的一个户型是约89方。比如说欣盛东方郡5月23日就成交了一套86.78方。总户数3200户的东方郡,分东、西两区,89方户型比较多,由于楼层、装修、户型等不同,挂牌总价从520万至640万不等,其中三房户型比两房户型的单价要贵5000-10000元。

2014年交付的望江南,最近两套成交分别是5月27日和6月2日,建面也是89方左右。目前的签约均价是5.9万元/平方米。

小金说,最终的成交价格,跟2021年上半年相比,都算是在谷底了。

2

河滨之城次新房受人待见

买家最爱品质好房源

除了划片范围,也有单个小区成交比较活跃的。

西湖区竞舟二小的学区房,目前主要是河滨之城和中杭府。附近某中介门店的汤店长说,河滨之城最近的线上浏览和线下带看,都比以前好很多。

自从去年5月份成交量和成交价格都下滑后,河滨之城每个月也就成交1-2套,5月新政后,已经成交了6套。

要轮到学区房开始走一波了吗?

河滨之城房价走势图源:透明售房网

河滨之城的成交户型也多是约89方,不过单价并不低。比如5月31日成交了一套89.7方的,总价655万,单价7.3万元/平方米。

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河滨之城实景图/张向芳

虽然单价不低,但汤店长认为,这也是“刚性需求”。因为对口小学是竞舟二小,对口初中是十五中教育集团崇德中学,80-90%的买家是冲着学区来的,这是第一需求。

汤店长说,这个2017年交付的小区,周边有地铁,有天街,本身品质也很好,现在7万左右的单价是“近2年便宜的”。他说2020年巅峰的时候,能看到沿河景观的房源,成交单价都在10万。

还有的小区,虽然量价没什么变化,但好的房源还是比较抢手。比如文澜小学的学区房中国铁建国际城,前两天刚卖掉一套89方的三居室,540万成交,单价6万元/平方米。

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双湾国际城实景业主供图

中介小杨对房源情况比较了解,她说这套房子挂了一年多,因为房东一开始不着急卖,最早时挂600多万。最近房东想把房子卖掉,就降到560万。上个周末,有买家来看房,因为房子收拾得清爽整洁,买家一眼看中,当时就跟房东谈了价格。房东也爽快,愿意降价20万。于是合同很快就签掉了,买家愿意全款支付。

小杨说,品质好、房东诚心卖的房源,一定是最先被挑走的。

主营业务在大关、拱宸桥一带的某中介汪店长发现,在品质楼盘,改善型的四居室或大三房两卫,成交量也明显上去了。不难找到与他的观察相佐证的实例,6月2日,中国铁建国际城成交了一套215平方米的房子,就是四房两厅三卫的格局。

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老牌学区房成交低迷

低总价“老破小”有市场

主城区第一梯队的学区房,房龄超过20年甚至30年的居多。新政后最大的变化是,咨询的人、看房的人多了起来,但直接下单的,寥寥无几。甚至挂牌一年多无人问津的房源,也有不少。

在西湖区,据学军求智校区、文三街小学周边的中介反映,二手学区房并没有被激活,偶有成交,也必定是价格低的房源。比如学军中学周边小区,目前成交单价7.6万/平方米,跟高峰时的11万相比,价格下滑30%。文三街小学的学区房,成交单价从近10万的高峰跌到6.5万元,下降35%。

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西湖区某学区房图/张向芳

在上城区,胜利小学的学区房,新政后仅有耀江福村成交了1套。采荷一小、二小的学区房,据板块某公司中介小宋介绍,并无明显变化,加上采荷三学,三所小学的学区房成交量一个月维持在30套左右。而去年好的时候,每个月都有接近100套的成交量。

不过低迷归低迷,总还是有些学区房在市场上流通性比较好,低总价的“老破小”就是这一类。

比如说文一街小学的学区房文二路小区,5月19日成交一套54.89方的房源,单价5.2万元/平方米,总价290万。

采荷二小学区房夕照新村,5月22日成交一套50平方米的房子,单价3.9万元/平方米,总价200万元。这个小区因为相比起来离学校远,环境也一般,所以是区域内的“洼地”。

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同是学区房,为何表现大不同?

高性价比才是硬道理

根据某机构对5月份学区房的成交数据统计,江南实验学校以15套的成交量位居第一。

同样是学区房,为什么江南实验的学区房能够“一枝独秀”呢?那些在新政刺激下毫无波澜的板块,又因为什么被“嫌弃”呢?

首先,可能跟各区的教育资源有关。杭州几个主城区里,每个区都有自己的“明星团”,提到上城区,大家会想到胜利、天长、采荷一小、二小;提到拱墅区,大家会想到长寿桥、卖鱼桥、安吉路、文澜、育才;提到西湖区,大家能想到的就更多了:有学军、文三等四小龙,有求是、翠苑、学军紫金港、保俶塔实验学校。而在滨江区,如果说到公办小学,估计多数人能想到的,第一个就是江南实验学校。

当很多家长都冲它奔过来,它自然是最香最有人爱的。

第二,主城区传统优质学校的学区房,以老房子居多,单价并不便宜,有些学校还受硬件条件制约。上城区、西湖区的学区房,挂价基本都在7万元/平方米以上,有一些老牌名校学区房,甚至挂价超过10万元/平方米。虽然单价跟高峰时比已经低了不少,但横向比较,依然不是年轻父母能轻易接得起的。

要轮到学区房开始走一波了吗?

竹竿巷小区对口长寿桥小学图/张向芳

拱墅区的学区房挂价稍微低一点,但也有致命缺点,校区面积普遍不够大,比如说长寿桥小学,因为面积小校区分散,一个孩子读完小学六年,竟然要连续换三个校区。

再看最近成交活跃的房子,次新、次次新学区房,能兼顾学区属性和居住属性,跟“老破小”比起来,显得更优质。

如河滨之城,中国铁建国际城的房子,都是最近几年才交付的,周边有学校,配套成熟,自身品质、户型各方面条件也不错,就属于这种,既满足了读书需求,又能满足居住舒适度。

江南实验学校的学区房“俏”,一方面跟教育资源选择范围不大有关,另一方面,跟市中心的“老破小”比,房龄相对较新的产品本身也有优势。

而在主城区,“老破小”明显比“老破大”成交好,优势在于小面积、低总价。

而不管次新房还是“老破小”,这一波走掉的房子,有一个共同点,就是相比同类房源,价格要更实惠。说白了,没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格,高性价比才是硬道理。

要轮到学区房开始走一波了吗?

东方郡实景图/张向芳

那么在二手房成交日益活跃的当下,学区房何时能走一波行情呢?

中介汪店长认为,按照目前二手学区房成交情况看,估计对学区房持观望态度的人还会非常多。现在学区概念没有以前那么强,而且学区房成交的旺季,一般在开年后三、四月份,显然,新政后的学区房错过了一个“窗口期”。

但也有一种观点认为,二手房市场上,高性价比房源会率先出掉,等这批房源出尽,接下来,就轮到“次高”学区房成了新的谷底。如此往复,慢慢学区房的价格也能有所回升。

采荷中介小宋认为,现在学区房已经跌到了谷底,价格不会再下探。而且他认为,虽然学区概念逐渐在弱化,但学区需求在一定时间内还是会继续存在的。购房者尤其是家长会越来越理性,不能过度依赖学区房,但也不会就此完全与学区房说拜拜。

要轮到学区房开始走一波了吗?

明月江南实景图/张向芳

“学区房一定时间内还是要在我们的生活中存在。”

话音落下不久,滨江小金来了消息,端午节期间,东方郡和明月江南各卖了一套89方左右的房子。东方郡卖掉的是3房户型,明月江南卖的是2室2厅,两套房子都是降价出售。其中明月江南的这套以690万元成交,成交单价7.8万元/平方米。上一次该小区的成交,还是今年3月中旬。

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