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丁祖昱:预计未来5年地产行业规模年均约11亿平方米

时间:2022-01-06 07:20:29 来源:焦点视界 浏览次数:60 我来说两句(0) 字号: T T

12月31日下午,2022“跨越——丁祖昱评楼市”年度发布会在上海举行。易居企业控股有限公司CEO丁祖昱在演讲中指出,房地产行业过度金融化,导致目前行业面临危机。不过,房地产仍是中国经济的“压舱石”,房地产行业也将继续是支柱产业。

而对于细分市场,丁祖昱认为,“二手房方面如果不回稳,楼市也很难回稳;租赁市场方面最重要的是把账算清楚。”

12月31日,2022“跨越——丁祖昱评楼市”年度发布会在上海举行。

“房地产过度金融化,导致行业面临危机”

丁祖昱指出,2021年上半年,楼市形势曾经一片大好,而到了下半年,销售、融资急剧下滑,2021年7-11月累计操盘金额同比下滑27.8%。这是过去5年中从来没有过的,以前基本上都是下半年市场不仅好于上半年,也好于上一年同期。

海外债方面,2019年海外债的发行达到最高点,约4700多亿,2020年降到3847亿,2021年则降至2527亿。房企突然发现,海外债不是一直可以借新还旧的。“当海外债不能再借新还旧时,永续债不永续时,整个行业的风险、压力就体现出来了。”丁祖昱如是说。

丁祖昱指出,造成这种状况的原因包括外因和内因两方面。外因方面,去杠杆执行层层加码,政策叠加改变市场预期;内因方面,过去五年房企过度追逐规模,过度追求销售、融资、投资的快速加大,表内负债表外化,“房地产过度的金融化,导致今天行业面临危机。”

“二手房不回稳,楼市也很难回稳”

展望地产行业的未来,丁祖昱指出,预计未来五年,地产行业规模年均10.6亿-12.7亿平方米,取中位数约11亿平方米,相当于2015年-2016年的水平,“未来五年,地产行业规模总量或比2011年-2015年增加0.6%-20%,但比2016年-2020年下降16%-29%。”

“地产行业每年商品房成交额在15万亿元左右,相比其他产业,房地产仍是中国经济的‘压舱石’,房地产行业也将继续是支柱产业。”丁祖昱称。

而在二手房市场方面,丁祖昱指出,2021年下半年以来,很多城市商品房成交量腰斩,北京、上海、深圳的成交最高月和成交最低月相比,成交量的跌幅超过50%;杭州、重庆、南京、厦门的跌幅则超过70%。同时,一些热点三四线城市的楼市热度也快速退潮。

此外,部分城市二手房市场已进入冰点。以杭州为例,2021年一手房成交数据高于上海,但二手房成交规模只占一手房的30%,是核心城市中占比最低的,“这一现象中潜藏的风险,可能被限价所掩盖。因为限价比较严重,大家都去抢新房,而二手房无人问津。如果二手房无人问津,新房成交也将是没有基础的空中楼阁;如果二手房不回稳,楼市也很难回稳。”

“租赁行业最重要的是把账算清楚”

从租赁行业的目标来看, 25个城市“十四五”保障性租赁住房供应目标为545万套,数字非常庞大。其中,部分城市租赁套数供应超过商品住宅的套数供应,包括北京、上海、广州、深圳。

那么,如何实现这一目标?对此,丁祖昱以上海为例提出五个方面的建议:其一,租赁用地新建租赁住房;其二,提高产业园配套的租赁用房比例;其三,非改租空间较大,很多商业办公、工业供应过剩,可将一部分改为租赁房;其四,让部分市场化房源进入保障性租赁房中;其五,将空置的、本来要销售的保障性住房转化成租赁房。

谈及租金方面,丁祖昱指出,2021年租赁市场租金上涨速度较快,而租金上涨的房源,主要集中在面积较大的高端公寓以及面积小于20平米的小户型房源。之所以租金上涨,其两大核心原因在于,供需错配问题以及房价上涨传导至租金的上涨。

“租赁行业面临的问题还是盈利问题。”丁祖昱称,如今,企业在租赁模式上有不同的调整和创新,比如轻资产的模式更轻了,类似于酒店管理模式;“二房东”模式下不做大规模了,开始做小、做散;此外,部分重资产模式和一些基金、投资人共同合作。但无论模式如何,回报压力还较大,租赁行业最重要的是把账算清楚。

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