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今日询价!今年首单公募REITs——华夏中国交建REIT

时间:2022-03-29 09:15:57 来源:旧梦失词 浏览次数:34 我来说两句(0) 字号: T T
今日询价!今年首单公募REITs——华夏中国交建REIT

2022年首单获批公募REITs、首单央企高速公路REITs项目——华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金将于2022年3月29日的9:00-15:00进行询价,询价区间为8.467元/份—10.067元/份,并将通过网下询价最终确定基金份额的认购价格。

公募REITs产品不同于传统以股、债配置为主的产品,它以不低于80%的资产投资于基础设施资产支持证券,并持有其全部份额;通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权。因此,公募REITs具有与其他公募基金产品具有完全不同的属性和业绩特征。从风险收益特征看,虽然REITs资产与股票、债券都具有低相关性,但是从长期的收益和风险情况看,REITs类资产的风险收益特征介于股票和债券之间。

公募REITs产品发行认购门槛较低,由专业机构管理,也为个人投资者配置优质的不动产资产提供了投资路径。自首批公募REITs产品面世以来,公募REITs持续受到市场关注,交易热度较高。

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例如去年发行的华夏越秀高速REIT,其在认购期获得客户踊跃认购,截至3月25日,华夏越秀高速公路REIT收盘价8.86元,相比于认购价上涨25%、相比于首日开盘买入价上涨12%。

01

资产配置长期投资新选择——公募REITs

基础设施公募REITs作为一种全新的资产大类,填补了国内资本市场的空白,也是国内投资者进行资产配置的一个新工具。公募REITs产品兼具权益和固定收益属性,底层资产普遍具备稳定的盈利能力和现金流支撑,其价格走势与股票市场走势相关性低,投资逻辑亦不同于股票投资,因而可以有效降低投资组合风险,投资者可以将其作为分散化投资的新选择。

从海外市场经验来看,作为现金、股票、债券之外的第四类资产,在过去20年,美国NAREIT的权益型REITs指数和标普500指数的相关系数为0.571,与纳斯达克综合指数的相关系数为0.432,与美国国债的相关系数更低,仅为-0.195,除此之外,REITs与油、黄金等大宗商品相关性也都很低。与大类资产相对较低的相关性使得REITs成为分散风险,优化投资组合的资产。

今日询价!今年首单公募REITs——华夏中国交建REIT

公募REITs助力解决“资产荒”问题

与当前A股市场、债券市场相比,基础设施公募REITs仅11只产品上市,其市场规模有限,整体处于供不应求的状态。

今日询价!今年首单公募REITs——华夏中国交建REIT

公募REITs不仅可以为机构投资者及个人投资者提供大类资产配置选择、高分红稳定收益,还能促进基础设施投融资领域资金连续循环,助推资本市场结构性改革及健康发展。在当前低利率、金融监管趋严背景下,公募REITs可帮助解决资产荒问题,为投资者提供长期、稳定、风险收益适中的投资思路。

公募REITs产品的收益主要由两部分构成,即底层资产的现金分红与二级市场的买卖差价。REITs产品底层资产的经营相对稳健,出现暴涨暴跌的可能性较为有限,在投资时,建议关注不同项目的内部收益率。

公募REITs的底层资产现金流可预测性强,现金流的产生机制明确、透明度相对高,因此资产价值相对容易评估,投资者的估值分歧小。建议投资者基于理性的价值判断,更多抱着长期配置的心态来投资公募REITs,给予优质的基础设施项目未来给出稳定回报的耐心。这样方能令市场行稳致远,共享长期发展红利。

02

衡量优质底层资产 理性投资公募REITs

公募REITs的底层资产主要是成熟优质、运营稳定的基础设施,其长期现金流预期相对明确、波动性相对较小,所以公募REITs的收益也主要来自项目的经营收益和资产的增值。这也就是说,从REITs的底层逻辑看,REITs产品并不具备持续暴涨的基础,更不适合被作为短期炒作的对象。睿资建议始终以底层资产的质量、对未来现金流的合理预测作为投资公募REITs的衡量。

华夏中国交建REIT的底层资产为武深高速公路嘉通段,其所处区域湖北省、武汉市和咸宁市人口总量保持基本稳定,地区生产总值和地区财政收入稳步增长。根据2019年国内GDP排名,湖北省位列第7位。项目沿线产业集群丰富,货运口岸众多,对物流、交通需求旺盛。项目起点咸宁市位于光谷科技创新大走廊南端,以武汉市东湖高新区为核心承载区,联动周边区、市成为湖北省高质量发展引领区。良好的社会经济发展状态及产业发展现状为嘉通高速项目持续稳定运营提供了基础。

今日询价!今年首单公募REITs——华夏中国交建REIT资料来源:华夏基金

武深高速是一条连接长江经济带、辐射整个粤港澳大湾区的南北交通枢纽道路,其主要竞品为京港澳高速,在湖北境内,武深高速与京港澳高速在武汉和赤壁呈“D”型交叉于金水枢纽互通和赤壁西枢纽互通,武深高速相比于京港澳高速去弯取直,通行里程节省、通行时间成本和费用成本都比京港澳高速有优势;根据咸宁市人民政府与项目公司签订的《特许权协议》,严格限制审批建造与武深高速平行具有分流效应的新建高速。

嘉通高速交通量增长较快,且疫情后迅速恢复

2018年底,武深高速全线贯通过后,2019年嘉通高速交通量和收入分别实现了3倍和6倍以上的增幅。疫情后,嘉通高速通行量迅速恢复。2020年疫情后,嘉通高速的通行量迅速恢复,7-12月的日均交通量为24,934pcu/d,已超过2019年和《武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段工程可行性研究报告》预测水平。

今日询价!今年首单公募REITs——华夏中国交建REIT资料来源:华夏基金

嘉通高速2021年全年通行费收入相比2019年的年均复合增长率为7.30%,未来增长潜力良好。

今日询价!今年首单公募REITs——华夏中国交建REIT资料来源:华夏基金

武深高速与京港澳高速在武汉和赤壁呈“D”型交叉于金水枢纽互通和赤壁西枢纽互通,在两个互通之间,武深高速具有绝对的比较优势:比京港澳高速车程缩短20公里,5类货车、6类货车车型单程通行费用、油耗费用等综合通行成本节约18-28元,服务水平优于老路。2019年武深高速(嘉鱼北段)开通后,2020年在京港澳通道内交通量占比61.8%,通道占比提升优势明显。

睿资认为,以收费公路为重要资产组成的基础设施公募REITs,能够充分体现公募基金行业服务实体经济发展的核心目标。将打通交通基础设施领域的直接投融资通道;稳步推进我国高速公路建设步伐;为广大投资者提供分红稳定的投资工具,有利于为投资者提供多样化资产配置组合。

03

项目潜力——中国交建可扩募资产充足

2020年11月,银保监会下发《保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》,吸引长期投资的保险资金进入REITs市场;2022年1月29日,财政部和税务总局联合发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金试点政策的公告》,明确原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权时,适用特殊性税务处理,不征收所得税;原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权时,对于资产转让评估增值,企业所得税递延至REITs募资完成后再缴纳;原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施REITs份额对应的资产转让评估增值,企业所得税递延至实际转让REITs份额时再缴纳,以上几点税收优惠安排,将激发原始权益人提供项目进行REITs发行的热情,有望推动整个国内REITs市场进入新一轮发展阶段。

2022年3月,中国证监会官网发布《深入推进公募REITs试点 进一步促进投融资良性循环》,指出包括研究制定基础设施REITs扩募规则等内容。证监会表示,推出REITs扩募机制,有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产,优化投资组合,促进并购活动,更好形成投融资良性循环。

我国现有的基础设施公募REITs规则明确基础设施基金可进行扩募,同时为扩募发售方式保留了充分的灵活性,前期公募REITs试点项目的申报、发行上市、稳健运营、顺利分红为扩募操作奠定了基础。

值得一提的是,华夏中国交建REIT是中国交建旗下高速公路资产的唯一上市平台,具有极高战略价值,发展潜力巨大。

中国交建作为中交集团整体上市平台,是中交集团的核心资产持有主体。中国交建以系统内中交投资有限公司持有的嘉通高速发行设立基础设施REITs,并承诺今后中国交建拟发行REITs的高速公路类资产将以扩募形式纳入该平台。

基础设施公募REITs是基础设施投融资机制的重大创新,在我国新旧动能增长方式转换的关键时刻,发行基础设施公募REITs深度契合中国金融供给侧结构性改革的需求,对于贯彻落实党中央重大战略部署,促进高质量发展、降低实体经济杠杆、完善储蓄投资转化机制、提高直接融资比重、提升资本市场服务实体经济质效等,都具有十分重要的意义和作用。打造中交集团高速公路类资产上市平台,是中交集团落实交通强国建设试点任务,以改革和创新推动自身高质量发展的重要举措,也是中交集团落实“十四五”规划的关键行动。通过搭建基于公募REITs投融资上市平台,中交集团将全面打通存量资产盘活通道,打造全周期资本运作模式,持续优化公司财务结构,增强企业发展新动能。

04

华夏中国交建REIT发售方式

发售方式:本基金将采用向战略投资者定向配售、向符合条件的网下投资者询价配售、向公众投资者公开发售相结合的方式进行发售。在顺利完成网下投资者询价之后,可向公众投资者公开发售。

具体发售安排如下:

今日询价!今年首单公募REITs——华夏中国交建REIT

注:X日为基金份额询价日,T日为基金份额发售首日,L日为募集期结束日。询价日后的具体时间安排以基金管理人发布的《发售公告》及后续公布的公告日期为准。如无特殊说明,上述日期均为交易日,如遇重大突发事件影响本次发售,基金管理人将及时公告,修改本次发售日程。如因上交所系统故障或非可控因素导致网下投资者无法正常使用其“REITs 询价与认购系统”进行网下询价或录入认购信息工作,请网下投资者及时与基金管理人联系。如果基金管理人确定的认购价格高于网下投资者报价的中位数和加权平均数的孰低值的,基金管理人将发布投资风险特别公告,募集期将相应延迟,届时请以《发售公告》为准。来源:华夏基金

发售份额:该基金发售的基金份额总额为10亿份,初始战略配售基金份额数量为7.5亿份,占发售份额总数的比例为75%。其中,原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购数量为2亿份,占发售份额总数的比例为20%;其他战略投资者拟认购数量为5.5亿份,占发售份额总数的比例为55%。

公众投资者认购的初始基金份额数量为0.75亿份,占发售份额总数的比例为7.5%,占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为30%。最终战略配售、网下发售及公众投资者发售的基金份额数量将根据回拨情况确定。

定价方式:该基金将于2022年3月29日的9:00-15:00进行询价,询价区间为8.467元/份—10.067元/份,并将通过网下询价最终确定基金份额的认购价格。基金份额认购价格确定后,战略投资者、网下投资者和公众投资者按照对应的认购方式,以询价确定的认购价格参与本基金基金份额的认购。

05

中国公募REITs先行者强强联手 打造行业标杆

项目发起人——中国交建

中国交建的控股股东中交集团是国务院国资委控股的超大型央企。中交集团是全球领先的公路设计建设运营企业。中国交建承建了港珠澳大桥、上海洋山港、长江口航道整治、京新高速、蒙内铁路等一大批技术难度高、社会影响大的超级工程。中国交建是少数几家具有全国性路产布局的企业之一 ,截至2021年6月末,中国交建已通车运营高速公路项目42个,其中控股项目累积投资金额1,844.03亿元;在建特许经营权项目总投资概算3,701.07亿元。

项目底层资产运营方,中交投资成立于2007年4月,是中国交建全资持有的投资平台。依托中国交建在基础设施领域的优势,自成立以来,中交投资累计投资建成、在建的高速高架等基础设施约1,100公里,预计投资规模超1,500亿元。中交投资旗下目前已通车运营的高速公路包括武汉沌口长江大桥、武深高速嘉鱼北段、武深高速嘉通段等,此三个项目在引流和营销效果上具有协同效应。因此,中交投资同类项目运营管理经验丰富,为项目平稳运营保驾护航。

专项计划管理人——中信证券

中信证券是本项目专项计划管理人,中信证券是A+H综合经营的国际化投资银行。2014年,中信证券发行了国内第一单类REITs产品——中信启航项目,为国内类REITs业务创建了交易架构标准。截至2021年12月末,中信证券作为计划管理人和销售机构发行的类REITs产品共22单,累计发行规模460.45亿元,已发行和管理REITs产品数量和规模均位列市场前列。作为公募REITs项目的计划管理人和财务顾问,发挥投资银行业务经验和优势,积极履职,对基础设施项目和各参与方进行尽职调查,严把项目质量关。

基金管理人——华夏基金

华夏基金是本基础设施基金的基金管理人,华夏基金早在2015年就组建了专门的REITs团队,在房地产、物流、水务、高速公路等基础设施行业领域均配备专门的行业研究员,具有丰富的REITs投资研究经验。华夏基金作为国家首批试点11个公募REITs的基金管理人之一,此前已成功完成华夏越秀高速REIT的发行上市,上市后二级市场表现良好,受到资本市场认可。此次华夏中国交建REIT,华夏基金亦派出精兵良将进行管理。拟任基金经理莫一帆,现任华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人,与另外两位基金经理于春超、王越一样,都具有5年以上基础设施投资和运营管理经验。

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