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迈进第四 换帅保利2021销售5349亿与拿地1799亿

时间:2022-01-10 00:02:13 来源:君心可静 浏览次数:66 我来说两句(0) 字号: T T

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纵观保利的销售趋势,也基本与市场走势契合。

观点网 房企们2021年的销售成绩单纷纷发放。

1月9日傍晚,前五强头部房企中保利最后一个披露销售业绩。在掌舵者宋广菊退休这一年,保利迈出的每一步都备受关注——外界期待看到,这家经历高层迭代的央企在行业巨变中会有怎样的变化。

从销售层面看,2021年1-12月保利发展实现签约面积3333.02万平方米,同比减少2.23%;实现签约金额5349.29亿元,同比增加6.38%。

可以窥见,自2020年因疫情影响销售增速降至个位数8.88%之后,2021年再次下探至6.38%,这也是保利近十年来最低增速。

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数据来源:企业公告、观点指数整理

纵观保利的销售趋势,也基本与市场走势契合。

以上下半年为分界线,上半年单月销售成绩同比并不低,尤其在1-3月,单月销售增速整体达到60%-80%;累计同比来看,截至5月也有超50%的增幅。

随后,因年中广州、佛山、东莞等保利重仓城市的疫情,不管是签约金额或同比数据录得近几年来最低点,销售502.87亿元同比减少27%——如2019、2020年,保利都在6月份录得了全年最高单月数据,揽金接近700亿元。

下半年以来,受新房市场降温、调控收紧、房贷利率上行等影响,保利单月录得销售业绩跌至三四百亿量级,均呈现同比下降。

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数据来源:企业公告、观点指数整理

而保利最新披露的12月成绩单,持续反映市场冷淡情绪。

2021年12月,保利发展实现签约面积244.70万平方米,同比减少15.59%;实现签约金额367.07亿元,同比减少7.78%,也将累计增幅拉至6.38%。

值得一提的是,尽管如此,保利2021年销售增速仍高于其余前五强房企——融创录得增速4%,碧桂园、万科均录得负增长为-2.2%、-10.08%。

此外,在恒大近四成销售降幅影响下,保利2021年销售排名也有所前进,位列行业第四。

除了销售层面的上升,保利2021年在投拓拿地上也颇为积极,尤其是在集中供地浪潮中开启了土地收割模式。

从2020年至今,保利在公开市场拿地上就呈现出积极态势。如2020年整年拓展项目成本2353亿元,同比增长51%,拿地销售比46.79%,2019年则为33.7%。

而在2021年5月份召开的年度股东会上,观点新媒体了解到,保利前总经理刘平披露2021年计划房地产及相关产业直接投资总额3950亿元——相较2020年上调后的金额增长17.9%。

因此一定程度上也可预判,2021年集中供地趋势下,保利作为资金较为充裕的房企,在拿地上将更为积极。

观察可知,保利全年拿地节奏也呈现曲线波动:上半年计新增84宗地,总拓展成本963亿元,新增全口径建面1651万平方米,权益支付价款640亿元,在上海、厦门等一些集中供地土拍市场上斩获大体量地块。

下半年伊始,伴随着行业资金面收紧,房企拿地积极性普遍下降。于保利而言,第三季度则仍保持一定的投资力度,直到第四季度才有所下降,其中10月、11月合计拓展成本141.88亿元。

最后一月,保利如往年一样再次反弹。

最新公告披露,12月保利发展新增加房地产项目17个,分布于佛山、东莞、中山、南京、温州、常州、台州、石家庄、福州、郑州、太原等地,涉及用地面积合计322.51万平方米,共需支付地价223.44亿元。

按此计算,2021年保利发展累计新增145宗地,累计拿地金额约1799亿元,按此计算拿地销售比约为33.63%,相比2020年46.79%的投资力度有所回调。

但整体而言,保利2021年拿地力度相较同行还是更大,因此杠杆率有所上升。截至三季度末,保利发展录得净负债率67.6%,同比上升11.05个点。

为了平衡风险,保利也用合作或让渡股权方式降低资金占用。

如在12月底,先后通过挂牌增资等方式为上海、杭州项目寻找合作伙伴。其中,上海静安项目为保利2021年6月份集中供地中以总价105.13亿摘取,楼面价51707元/平方米,溢价率8.39%;杭州主城区地块则在2021年5月7日由保利以最高限价19.98亿元竞拍获得,溢价率29.91%。

另一边,保利自11月以来动用了公司债、中期票据、租赁住房资产证券化产品、商用物业资产证券化产品等工具,披露新增融资金额包括额度超464亿元。

另悉,保利于同日披露了2021年度业绩快报。

2021年全年,保利发展实现营业收入2850.48亿元,同比增长17.2%;营业利润497.32亿元,较2020年下降4.85%;利润总额500.01亿元,较2020年同期下降4.83%;归属于上市公司股东的净利润275.77亿元,同比下降4.74%。

从结算层面看,保利2021年整体呈现“增收不增利”的趋势,其中归母净利润涨幅更是延续这两年不断收窄的趋势,相比此前市场给出的约300亿净利预期有所降低。

对此,保利发展于公告中也表示,报告期内收入取得一定增长,主要源于已销售房地产项目在年内竣工交付并结转收入,同时由于结转项目毛利率下降,所以营业利润出现一定下降。

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